Para este artículo nos basaremos en varias leyes ya aprobadas, que en su conjunto han venido a denominarse de forma informal como “nueva ley de desahucio express”; tenemos así la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios o la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, entre otros documentos importantes de consulta para este tema.
Si entramos en materia, la última ley del alquiler, trae importantísimas novedades en materia de contratos de arrendamiento muy beneficiosos para el dueño de la vivienda, viniendo a solucionar una lucha que muchos propietarios venían ejerciendo en largos procesos judiciales e incluso frente a los medios de comunicación. Aparecen conceptos tan importantes y determinantes como “desahucio express”, y también muchos otros aspectos que resumiremos de forma clara más adelante.
Claro que en una relación contractual siempre hay dos partes. Si esta Ley ha venido a resolver la problemática existente con casos de abusos por parte de los inquilinos, también deja a otros muchos indefensos ante una Ley que recorta plazos y les quita estabilidad. Ya a la hora de su aprobación, la oposición rechazó la misma, pues en su opinión no solucionaba los problemas reales de la calle y no contemplaba la necesidad de sacar al mercado la gran cantidad de viviendas vacías de nuestro País.
Pero además de nombrar nuevas medidas, como que el dueño podrá recuperar su vivienda para utilizarla como residencia habitual avisando con dos meses de antelación, de la reducción de los plazos de prórroga forzosa, etc., nos centraremos aquí en la figura del “desahucio exprés”.
Algunas novedades en la legislación del alquiler
1. En las últimas reformas en materia de alquiler, se eliminó la Renta Básica de Emancipación. La misma había entrado en vigor en enero de 2008, con una dotación de 210 euros mensuales, durante un máximo de cuatro años, para jóvenes de entre 22 y 30 años con ingresos regulares no superiores a los 22.000 euros al año. Este recorte supuso un duro golpe para los jóvenes que deseaban emanciparse con la mayoría de edad.2. Si bien, hay muchos puntos que benefician al dueño del inmueble, también el inquilino cuenta con novedades positivas, que vienen a dar solución a un problema muy recurrente. Esta Ley permite a los inquilinos la rescisión del contrato con un mes de aviso, sin tener que pagar ninguna indemnización si lo comunica con un mes de antelación (antes eran dos)
3. En relación con lo anterior, el arrendador tiene potestad para recuperar su vivienda como residencia habitual para los familiares directos sin que esto esté recogido en el contrato o haya sido pactado y avisando con 2 meses de antelación al inquilino. El cambio estriba en que anteriormente no había plazo alguno de aviso, sino que solamente en caso de que se hubiera dejado constancia del pacto se podía recuperar para tal fin.
4. Otro punto que causaba controversia era el referente a un comprador que adquiría su vivienda teniendo ya un inquilino en ella, pues daba lugar a muchas suspicacias. Con la nueva ley, el nuevo dueño solo estará obligado a mantener al inquilino en los arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad. Anteriormente los plazos se extendían mucho más.
5. El precio de la vivienda en años sucesivos ya no tendrá vinculación con el IPC, pudiendo pactar las partes cantidades de incremento mayores o menores.
6. Por último, mencionaremos que, en general, el límite de los contratos se reduce en años (de cinco a tres y de tres a uno según la modalidad).
En relación con esta legislación, merece nombrar el caso de la obligatoriedad del Certificado de eficiencia energética. Según el Real Decreto 235/2013, desde el 1 de julio de 2013, todos los propietarios que pretenden vender o alquilar su inmueble, están obligados a presentar este certificado a la otra parte. Se encarga a empresas especializadas y su coste puede variar, pero se sitúa entre los 150 y 200 euros.
Desahucio exprés
Con esta nueva ley se intenta dar salida a la problemática existente en muchos casos en torno a los contratos de arrendamiento.En líneas generales, el término “desahucio express” viene a decir que los inquilinos que se retrasen en el pago de la renta de alquiler podrán ser desahuciados en el corto plazo de diez días a partir de que se tramite la denuncia pertinente. Con esto se impide que se dilate el proceso en el tiempo e incluso que el inquilino, tras todo el procedimiento pueda pagar (enervar la acción) en el último momento y paralizar el desahucio.
El fin de nuestro artículo sobre el desahucio exprés es el de aclarar en la medida de lo posible todo el procedimiento para que tanto arrendador, como arrendatario puedan conocer la figura y poder actuar en consecuencia.
1. En primer lugar, las partes interesadas deben conocer cuál es el plazo que es necesario incumplir para poder tramitar este tipo de desahucio. Este plazo es únicamente de un mes. Tras un mes de impago el dueño del inmueble puede proceder al trámite pertinente.
2. Una vez constatada la falta de pago, el inquilino de la propiedad tiene el plazo de diez días hábiles para poder abonar la cantidad adeudada o abandonar el domicilio, puesto que si no lo hace, el siguiente paso es que el Secretario Judicial, que no tendrá que recurrir a juicio, tramite el procedimiento como si fuera un monitorio y directamente dicte orden de desahucio (de ahí el nombre de desahucio express).
3. Ante este dictamen, cabe imponer recurso. Para ello, el inquilino cuenta con un plazo de veinte días.
4. Tras este punto pueden suceder dos cosas; por un lado, que el inquilino recurra, con lo que el procedimiento se puede dilatar un poco con la celebración de un juicio verbal que implica que se somete al juez la decisión final, o que el inquilino no recurra, con lo que el propietario de la vivienda puede proceder a aplicar el desahucio. Para llevar el desahucio a cabo, ya no será necesario poner una demanda ejecutiva, sino que se fijará la fecha del lanzamiento y será suficiente para desalojar en el día y hora señalados en la sentencia o en la fecha fijada en la citación al demandado.
5. El propietario puede aprovechar una importante figura que es el “desalojo voluntario”, incluyendo en su demanda de desahucio express un compromiso de perdonar la deuda o parte de la misma a cambio de un desalojo voluntario de la propiedad.
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