Los inmuebles alquilados antes del 9 de mayo de 1985 (tanto viviendas como locales) venían regulándose por la Ley de arrendamientos urbanos de 1964.
Sin embargo, el 1 de enero de 1995 entró en vigor la nueva Ley de arrendamientos urbanos del 94 (es la actual, aunque en junio de 2013 fue bastante reformada, pero no se ha hecho una nueva). Esta nueva ley del 94 regulaba principalmente los contratos de vivienda y de uso distinto a vivienda firmados a partir de su entrada en vigor, es decir, a partir del 1 de enero de 1995. Pero en la parte final de la ley, en las llamadas Disposiciones Transitorias, se regula qué es lo que iba a pasar con todos los contratos que ya estaban en vigor en esa fecha. Así, cada disposición transitoria de la LAU del 94 se ocupaba de un tipo distinto de contrato de arrendamiento:
Sin embargo, el 1 de enero de 1995 entró en vigor la nueva Ley de arrendamientos urbanos del 94 (es la actual, aunque en junio de 2013 fue bastante reformada, pero no se ha hecho una nueva). Esta nueva ley del 94 regulaba principalmente los contratos de vivienda y de uso distinto a vivienda firmados a partir de su entrada en vigor, es decir, a partir del 1 de enero de 1995. Pero en la parte final de la ley, en las llamadas Disposiciones Transitorias, se regula qué es lo que iba a pasar con todos los contratos que ya estaban en vigor en esa fecha. Así, cada disposición transitoria de la LAU del 94 se ocupaba de un tipo distinto de contrato de arrendamiento:
Disposición transitoria primera: se ocupa de los contratos de vivienda y de local de negocio firmados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995. Por lo general, se van a regular por el Decreto Boyer de 1985 y por la LAU del 64. Te enlazamos un artículo sobre extinción de contratos de arrendamiento de vivienda celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994.
Disposición transitoria segunda: esta es la que nos interesa. Se ocupa de lo que iba a ocurrir con los contratos de arrendamiento de vivienda que entraron en vigor antes del 9 de mayo de 1985 y que a fecha de 1 de enero de 1995 aún estaban vigentes.
Disposición transitoria tercera: se ocupa de lo que iba a ocurrir con los contratos de arrendamiento de local de negocio que entraron en vigor antes del 9 de mayo de 1985 y que a 1 de enero de 1995 seguían todavía vigentes. Aquí puedes leer más sobre extinción de contarto de alquiler de local de renta antigua.
Disposición transitoria cuarta: se ocupa de otros contratos de arrendamiento.
Disposición transitoria quinta: se ocupa de lo que debía ocurrir con los contratos de arrendamiento de viviendas de protección oficial que estuvieren en vigor el 1 de enero de 1995.
Por tanto, en lo que nos ocupa en este artículo que son los contratos de vivienda, es la disposición transitoria segunda de la ley de arrendamientos urbanos de 1994 la que se encarga de regularlos. Y en concreto esta disposición transitoria dice que a estos contratos se les va a seguir aplicando la normativa contenida en la LAU del 64. Pero añade la disposición que, además de someterse a la LAU del 64 quedarán estos contratos de renta antigua sometidos obligatoriamente a nuevas normas que no aparecen en la LAU del 64 y que se recogen en la disposición transitoria segunda, y se refieren a distintas materias pero, sobre todo y en lo que aquí nos ocupa, a la extinción o finalización de alquiler de vivienda de renta antigua. Os dejamos un modelo de extinción de contrato de alquiler de vivienda de renta antigua. Veamos esta nueva regulación;
Extinción y subrogación de contratos de vivienda cuyo inquilino originario fallece tras el 1-1-1995:
Si el inquilino o arrendatario originario (el que firmó el contrato) fallece después del 1 de enero de 1995, el contrato se extinguirá cuando éste fallezca si no existen personas con derecho a subrogarse. Estas personas son las siguientes:
A) El cónyuge del inquilino originario: después del fallecimiento del inquilino tras el 1-1-1995, podrá subrogarse en el contrato, primero, el cónyuge no separado legalmente o de hecho. El contrato de arrendamiento se extinguirá cuando fallezca la persona subrogada.
No obstante, se permite una segunda subrogación a favor de los hijos del inquilino si vivían con el cónyuge en la vivienda. En ese caso nos podemos encontrar ante dos opciones:
El subrogado tiene una discapacidad igual o superior al 65%: el contrato se extingue al fallecer el hijo subrogado.
El hijo subrogado no tiene una discapacidad igual o superior al 65%: entonces el contrato se extinguirá a los dos años de fallecer el primer subrogado o al cumplir el hijo subrogado los 25 años (la opción más tardía de las dos).
B) A falta de cónyuge no separado legalmente o de hecho, podrán subrogarse los hijos del inquilino originario: de no existir cónyuge que se subrogue en las condiciones del apartado anterior, podrán subrogarse los hijos del inquilino originario fallecido tras el 1-1-1995 que hubieran convivido con él los dos años anteriores al fallecimiento. Podemos encontrarnos ante dos opciones:
El subrogado tiene una discapacidad igual o superior al 65%: el contrato se extingue al fallecer el hijo subrogado.
El hijo subrogado no tiene una discapacidad igual o superior al 65%: entonces el contrato se extinguirá a los dos años de fallecer el inquilino originario o al cumplir el hijo subrogado los 25 años (la opción más tardía de las dos).
C) A falta de las personas indicadas en las letras A y B, podrá subrogarse un ascendiente del inquilino originario: en los casos en que no haya candidato a la subrogación según los requisitos vistos en las letras A y B anteriores, podrá subrogarse un ascendiente del inquilino fallecido siempre que cumpla con la condición de haber convivido con él en la misma vivienda (y haber estado a su cargo) durante los tres años anteriores al fallecimiento del inquilino. El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado.
Extinción y subrogación de contratos de vivienda en los que a fecha 1-1-1995 ya se ha producido una subrogación:
En estos casos el contrato de arrendamiento se extinguirá al fallecimiento del subrogado antes del 1-1-1995, excepto que puedan subrogarse las siguientes personas (en caso de existir):
A) El cónyuge (del subrogado) no separado legalmente o de hecho. El contrato se extinguirá a su fallecimiento.
B) Si no hay cónyuge del subrogado que cumpla esos requisitos, podrán subrogarse los hijos del inquilino originario que vivieren en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él (con el subrogado, no con el inquilino originario) durante los dos años anteriores a su fallecimiento. El contrato se extingue al fallecimiento del hijo si éste tiene una minusvalía igual o superior al 65%. En otro caso se extingue a los dos años del fallecimiento del inquilino originario o al cumplir el hijo subrogado los 25 años de edad (lo que ocurra más tarde).
Extinción y subrogación de contratos de vivienda en los que a fecha 1-1-1995 ya se han producido dos subrogaciones:
En los casos en que algunas de las personas previstas en el artículo 59 de la LAU del 64 fuere segundo subrogado a fecha 1-1-1995 (sólo podrán ser el cónyuge o los hijos), a su fallecimiento no se autorizarán posteriores subrogaciones.
Especial caso de la relación análoga a la de cónyuge sin ser cónyuge:
La Disposición Transitoria segunda B-7 recoge que los derechos de subrogación otorgados al cónyuge se otorgarán igualmente a la persona que, sin ser cónyuge de (de la) fallecido/a, haya convivido de forma permanente al menos los dos años anteriores al fallecimiento en análoga situación de afectividad a la de cónyuge. Se elimina el requisito de convivir durante dos años (sólo se exige convivir) si esta persona y el fallecido hubieren tenido previamente hijos.
Notificación de la subrogación
Las subrogaciones en contratos de alquiler de viviendas de renta antigua, cuando el fallecimiento del inquilino se produzca tras el 1 de enero de 1995, deberán respetar las normas establecidas en el artículo 16.3 de la ley de arrendamientos urbanos de 1994. Es decir, si no se ha notificado al arrendador el fallecimiento del inquilino dentro de los 3 meses siguientes desde que se produjo éste, el contrato se tendrá por extinguido y el arrendador podrá solicitar el desalojo de la vivienda por falta de subrogación. Te lo cuento en el post Subrogación en arrendamientos de vivienda de renta antigua.